L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE EN ILLE-ET-VILAINE EN 2024 : UN MARCHÉ SOUS TENSION FACE À LA PÉNURIE FONCIÈRE

L’immobilier d’entreprise en Ille-et-Vilaine traverse une période difficile, marquée par une baisse continue des transactions et une offre foncière insuffisante, notamment dans le secteur des entrepôts logistiques. Ce phénomène, loin d’être une nouveauté, deviendrait un véritable frein au développement économique local.

Une offre foncière insuffisante pour la logistique

En 2024, le marché des entrepôts est particulièrement touché. La demande insatisfaite est estimée à environ 100 000 m², un chiffre colossal qui reflète l’absence d’infrastructures adaptées. « C’est énorme », soulignait Stéphane Dauphin, de Cushman & Wakefield, il y a déjà quelques mois. Depuis trois ans, le volume des surfaces commercialisées est même en chute libre : 92 000 m² en 2021, 38 000 m² en 2023 et seulement 26 000 m² en 2024. Ce manque d’offre s’explique en grande partie par les contraintes écologiques et réglementaires, notamment la classification ICPE (Installations Classées pour la Protection de l’Environnement). À ce jour, seuls 18 000 m² répartis sur trois sites répondent à ces exigences.

 On tire la sonnette d’alarme auprès des pouvoirs publics, il faut libérer du foncier », insiste Stéphane Dauphin.

Pis encore, les terrains disponibles sont souvent trop éloignés des axes stratégiques, alors que la proximité des infrastructures de transport est essentielle pour optimiser la logistique moderne et les coûts de livraison.  Si Rennes Métropole met l’accent sur une urbanisation axée sur les mobilités douces et les services à faible empreinte écologique, la logistique s’engagerait elle aussi dans une transition vers des pratiques plus responsables, indiquent les professionnels. Parmi les solutions évoquées, la création d’un pôle logistique sur le site de La Janais (600 000 m²) pourrait répondre aux besoins locaux. « Dans cette espace, une petite plateforme logistique aurait du sens. Un terrain de 70 000 m² serait largement suffisant pour l’installer », estime Stéphane Dauphin.

Selon le dernier Panorama 2024 de la FNAIM Entreprises 35, la demande placée en immobilier d’entreprise en Ille-et-Vilaine (somme des surfaces utiles des locaux qui ont été mis en location ou en vente à usage de bureaux) est en recul. Ce constat s’applique à l’ensemble des actifs, qu’il s’agisse des bureaux, des locaux d’activité ou des entrepôts. La métropole rennaise, bien qu’attirant toujours des entreprises, peinerait à offrir des solutions adaptées à leurs besoins. Le secteur des bureaux, par exemple, enregistre une baisse de 15 % du volume placé par rapport à 2023, avec 90 500 m² transactés en 2024. Certaines opérations d’envergure, comme le futur siège d’Arkéa (11 000 m² à La Courrouze), continuent cependant de dynamiser le marché.

les locaux d’activité sont passés sous la barre des 100 000 m² de transactions, une première depuis 2018.

Face à ces tensions, le marché tente de s’adapter. La sous-location de bureaux devient une tendance forte. Elle permet aux entreprises de rationaliser leurs espaces. Conséquence, les investisseurs modifient leurs stratégies. « La part des bureaux dans les placements régionaux a chuté de 42 % en 2023 à 25 % en 2024, au profit des actifs logistiques et résidentiels », explique un professionnel. Si la situation reste préoccupante, ce secteur offre aussi l’opportunité de repenser l’urbanisme économique et d’innover en matière de développement immobilier. La clé réside peut-être dans une meilleure anticipation des besoins et une collaboration renforcée entre les acteurs publics et privés pour libérer du foncier. Les cartes sont entre les mains de Rennes métropole…

Quelques chiffres clés :

100 000 m² : demande insatisfaite en entrepôts logistiques.

26 000 m² : volume de surfaces commercialisées en 2024 (vs 92 000 m² en 2021).

90 500 m² : bureaux transactés en 2024, en baisse de 15 %.

50 à 55 €/m² : loyer moyen des entrepôts bien situés, souvent sans ICPE.

6e place : rang de Rennes dans le classement des grands marchés régionaux.