IMMOBILIER D’ENTREPRISE : PLUS DE FONCIER DISPONIBLE SUR RENNES MÉTROPOLE

Inflation galopante, coûts des énergies et matières premières en hausse, baisse du pouvoir d’achat, réglementations écoresponsables liées au bâti et à la construction de plus en plus impactantes et tout cela sur un fond inquiétant de conflit ukrainien… Le tableau est dressé, mais qu’en est-il du marché de l’immobilier d’entreprise ? On sent chez les professionnels une certaine morosité. Réponse avec les adhérents de la FNAIM 35 : Stéphane Dauphin, Hervé Kermarrec. Hélène Toutirais, Eric Débarnot, Kevin Levaire, Justine Héry. 

Le marché des bureaux. L’offre disponible est en nette régression et particulièrement sur le neuf (un stock en baisse de moitié). Ce n’est pas sans conséquence : les opérateurs entament déjà la commercialisation de programmes qui seront livrés en 2024/2025. En revanche, la seconde main peut constituer un élément de réponse aux attentes des utilisateurs, si tant est qu’elle soit adaptée, rénovée et positionnée sur des secteurs attractifs. Les chiffres à retenir : 105 000 m2 : 65 000 m2 en seconde main et 40 000 m2 en neuf. 

La demande placée. La demande placée est une recherche de bien effectuée par un particulier, un professionnel ou une institution qui a trouvé l’offre qui lui convient. « En 2022, les entreprises ont trouvé principalement sur des immeubles neufs, des offres en adéquation avec leurs besoins. Ainsi, la demande placée a totalisé 120 000 m2, soit une hausse de près de 5 % par rapport à 2021. La moyenne décennale établie à 94 000 m2, se trouve dépassée et reflète de la bonne attractivité de la métropole rennaise. C’est la seconde meilleure année de l’histoire avec un volume de bureaux très proche de 2019 (122 000 m2) », expliquent les adhérents de la FNAIM 35. 

Le marché des locaux d’activité. Le marché des locaux s’est une nouvelle fois montré dynamique en 2022. Avec près de 120 000 m2 placés, il réalise la 2e performance constatée, et bien au-dessus de la moyenne à 5 ans. « Nous constatons toutefois une légère baisse par rapport à 2021, année record, que ce soit en volume (-7 %) ou en nombre (-10 %), cela s’explique principalement par la faiblesse de l’offre disponible. En l’espace de 24 mois, le stock disponible a chuté de 40 %, atteignant son plus bas niveau historique, ce qui bride notre marché, et impacte les entreprises dans leur développement. Malheureusement, cette tendance constatée depuis plusieurs années ne semble pas s’inverser, et représente une réelle menace. » 

Le marché des entrepôts. « Nous tirons la sonnette d’alarme depuis 2015 sur une offre existante qui se dégrade et une offre foncière de plus en plus rare. Évidemment, la crise sanitaire a été un accélérateur indéniable sur le développement du e-commerce et par conséquent sur le besoin en entrepôts logistiques où la demande a explosé sur cette classe d’actif. » Mais sur Rennes métropole, il n’y a plus de foncier disponible pour des activités traditionnelles qu’elles soient logistiques ou industrielles ! On éloigne l’offre foncière de la métropole. Les communautés de communes n’ont jamais été autant sollicitées. Bilan de ce constat et compte tenu de la pénurie de terrains adaptés, conjugués à l’augmentation des coûts de construction et à la hausse des taux d’intérêt, les valeurs locatives ont augmenté de + de 20 %

Le marché de l’investissement. La métropole confirme son attractivité auprès des investisseurs. « Avec l’un des taux de chômage le plus faible de France (5,5 %), la livraison de projet structurant (2e ligne de métro) et la création de pôles d’excellence (Cybersécurité), la métropole rennaise affiche de nombreux arguments. Pour les bureaux, la priorité des investisseurs est toujours donnée aux zones tertiaires desservies par le métro (La Courrouze, Via Silva, la Gare). « Sur le marché des bureaux, nous observons une raréfaction des opportunités d’investissements et une prudence des investisseurs. » Pour les locaux d’activité, ce segment fait la part belle aux investisseurs locaux. « Les zones les plus recherchées sont toujours la ZI Sud Est, La Route de Lorient et Saint-Jacques-de-la-lande. La sobriété foncière ainsi que le faible stock d’offres génèrent une tension haussière sur les loyers. » Enfin la logistique : « nous n’avons pas de référence significative sur la métropole rennaise. La rareté des fonciers offre peu d’opportunité.»

Un chiffre à retenir : 139  millions d’euros d’investissement sur le marché de la métropole.