l’immobilier d’entreprise dans l’ajustement

Après une année 2024 marquée par un net ralentissement, le marché de l’immobilier d’entreprise poursuit son ajustement en 2025. À l’échelle nationale, le climat reste incertain. Rennes et sa métropole n’échappent pas à cette tendance, même si le territoire conserve des fondamentaux solides.

« L’année 2024 avait été marquée par un net ralentissement du marché de l’immobilier d’entreprise à l’échelle nationale. Ce contexte s’est prolongé et renforcé en 2025, dans un environnement international particulièrement instable et face à de nombreuses incertitudes politiques et économiques en France », rappelle Kevin Levaire, président de la FNAIM Entreprises 35. « Si certains segments du marché laissent entrevoir des signes de reprise après plusieurs années de repli, l’immobilier d’entreprise traverse toujours une phase de turbulences. Le manque de visibilité sur les perspectives économiques incite les décideurs à adopter une posture prudente : les décisions immobilières sont plus sélectives, plus réfléchies, intégrant davantage les enjeux de maîtrise des risques, des coûts et de flexibilité. »

Bureaux : une activité en recul pour la troisième année consécutive

En 2025, 80 500 m² de bureaux ont été commercialisés sur Rennes Métropole, soit une baisse de 11 % par rapport à 2024 et un recul de 25 % comparé à la moyenne observée sur les dix dernières années.  Dans le détail, 44 275 m² concernent des surfaces de seconde main et 36 225 m² des programmes neufs. L’année a notamment été marquée par la mise en chantier du futur siège de SAMSIC sur le secteur EuroRennes, pour une surface de 10 800 m².

Le marché a également reposé sur un grand nombre de petites opérations. Plus de 180 transactions portant sur des surfaces inférieures à 400 m² ont été enregistrées, principalement à l’acquisition. À l’inverse, seules 11 opérations supérieures à 1 000 m² ont été recensées, pour un volume total de 22 000 m² hors compte propre, contre 13 en 2024. Parmi les références marquantes figurent l’installation de ALLIANZ dans l’immeuble Solférino à EuroRennes (3 270 m²), celle de WE FLEX dans l’immeuble In Tempo (2 228 m²), ou encore celle de COCOON’R à Rennes Ouest (1 017 m²).

Dans le même temps, l’offre disponible à un an progresse nettement et atteint 220 000 m². Elle se compose de 165 000 m² de bureaux de seconde main et de 55 000 m² de surfaces neuves. En hausse de 28 % par rapport à 2024, ce volume correspond à environ 2,3 années de commercialisation au regard de la demande moyenne observée ces cinq dernières années, établie à 98 000 m² par an. Cette augmentation s’explique notamment par la libération de bureaux devenus obsolètes ou mal situés. Plusieurs grandes entreprises ont quitté des immeubles anciens pour s’installer dans des programmes plus récents, plus performants sur le plan énergétique et mieux connectés aux transports et aux services.

Locaux d’activité : un net rebond porté par quelques grandes opérations

Le marché des locaux d’activité affiche une dynamique plus favorable. En 2025, 128 000 m² ont trouvé preneur, soit une progression de 29 % par rapport à 2024. Ce niveau dépasse la moyenne des cinq dernières années, qui s’établit à 116 000 m². Ce résultat doit toutefois être nuancé. Il est largement soutenu par l’installation de Safran sur le site de La Janais, pour une surface de 23 000 m², ainsi que par plusieurs implantations significatives sur la zone du Chêne Morand à Cesson-Sévigné. À elles seules, ces opérations représentent 28 % du volume total commercialisé sur l’année.

Le segment du neuf connaît une progression marquée. Les surfaces neuves représentent 46 000 m², soit 37 % du volume total, contre 18 % en 2024. Les entreprises privilégient clairement des bâtiments récents, conformes aux normes actuelles et plus performants sur le plan énergétique. Les petites surfaces restent un socle important du marché. Les bâtiments de moins de 1 000 m² concentrent 79 % des transactions en nombre et 35 % des volumes. La surface moyenne commercialisée s’élève à 890 m². En parallèle, l’offre disponible à un an augmente fortement pour atteindre 215 000 m², soit une hausse de 53 %. Elle se compose à 80 % de biens de seconde main et à 20 % de surfaces neuves.

Entrepôts : une légère progression dans un marché qui se réorganise

Sur le segment des entrepôts, l’année 2025 se conclut par une légère progression. Au total, 26 700 m² ont été commercialisés, contre 25 750 m² en 2024. L’offre potentielle à l’échelle de l’Ille-et-Vilaine atteint 411 400 m². Elle comprend 148 900 m² disponibles immédiatement, dont 115 900 m² d’entrepôts logistiques aux normes ICPE. Le site EASYDIS à Gaël, avec 63 000 m², représente à lui seul 40 % de l’offre immédiate. À cela s’ajoutent 62 000 m² attendus à moins d’un an et 200 500 m² à plus d’un an. La principale opération enregistrée concerne l’installation de SOPRAL à Pléchâtel pour 11 590 m². Les valeurs locatives demeurent stables, entre 50 et 60 euros par mètre carré. Le taux prime reste fixé à 6,25 %.

Au niveau national, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise atteint 17,6 milliards d’euros en 2025, soit un recul de 17 % par rapport à la moyenne des cinq dernières années. En 2025, 90 millions d’euros ont été investis dans les bureaux, contre 98 millions en 2024. Sur le segment des locaux d’activité et de la logistique, 93 millions d’euros ont été engagés. Parmi les opérations notables figure la cession du site logistique de STG à Noyal-sur-Vilaine, portant sur 32 000 m² pour un montant de 18,4 millions d’euros hors droits. Une acquisition en VEFA de 25 600 m² à Etrelles a également été réalisée par Otoktone 3i auprès de Legendre. « L’année 2025 est comme 2024 une année d’ajustement, pas de rupture. Les volumes sont en retrait par rapport aux années fastes, mais la mécanique de marché continue son rééquilibrage », conclut Kevin Levaire.