POURQUOI CONTINUER À ACHETER ?

Dans ce contexte de crise mondiale, de baisse des prix et de hausse des taux d’intérêt des prêts immobiliers, les personnes désireuses d’acquérir leur résidence principale, un pied-à-terre voire un investissement locatif se demandent si le moment est toujours opportun pour acheter. Éléments de réponses avec Arnaud Guilleux et Emmanuel Frattini d’AGEF Finance Courtage

Bien que les conditions pour acheter à l’heure actuelle puissent sembler défavorables de prime abord, il s’avère qu’acheter un bien immobilier reste toujours intéressant et plus judicieux que de louer son logement ou d’attendre que les taux baissent.

Des opportunités pour les achats au comptant

La hausse des taux d’intérêt bancaire et le durcissement des conditions d’obtention des prêts pèsent depuis quelques mois sur le marché de l’immobilier : étant donné la diminution du nombre d’acquéreurs potentiels, les prix s’orientent logiquement à la baisse, comme il est possible de le constater dans plus de la moitié des villes françaises. Ce contexte peut profiter aux acheteurs en négociant les tarifs affichés.

Des taux en hausse mais des prix en baisse

Entre janvier 2022 et septembre 2023, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sont passés en moyenne de 1 % à plus de 4 %. De quoi faire renoncer de nombreuses personnes à leur projet immobilier, quand bien même elles sont en mesure d’obtenir un prêt pour financer leur bien. Car à ce jour, la baisse des prix ne permet pas de compenser cette hausse importante des taux. Acheter reste toutefois intéressant pour un grand nombre de personnes. En effet, emprunter à 4 – 4,5 % est toujours plus économique que louer compte tenu de l’augmentation des loyers. D’ailleurs, cette tendance devrait marquer le paysage immobilier pour de nombreuses années du fait de la pénurie de logements qui ne fera que s’aggraver au fil du temps. Pour rappel, la France manque de logements neufs et les habitations les plus énergivores ne peuvent plus être mises en location depuis le 1er janvier 2023. Quant aux logements classés G, ils ne pourront plus être loués dès 2025 et les logements classés F subiront le même sort dès 2028.
En outre, même si le marché s’annonce plutôt baissier en 2023 et 2024, les biens prendront de la valeur au fil des années. Les experts tablent sur une augmentation moyenne de 2 à 3% par an des prix des biens immobiliers sur 25 ans, ce qui correspond à la durée de la majorité des prêts immobiliers contractés en ce moment.

Des loyers qui augmentent du fait de la rareté des offres

Du fait du nombre insuffisant de logements neufs construits et du retrait progressif des « passoires thermiques » du marché de la location, la quantité de biens à louer se réduit considérablement, entrainant une augmentation des loyers dans l’ensemble de l’Hexagone. Un facteur qui vient s’ajouter à la complexité de la situation, notamment pour les primoaccédants qui sont les principales victimes de la hausse des taux d’intérêt et représentent une minorité à pouvoir désormais acheter. Dun autre côté, la raréfaction des biens disponibles à la location est un facteur de sécurité pour les investisseurs bailleurs qui subissent dans une moindre mesure les effets de la vacance locative et de la négociation des loyers, explique Arnaud Guilleux.

L’investissement dans la pierre a toujours la cote

Malgré ces revirements de marché, « la pierre reste toujours pour les Français le placement numéro un». Valeur sûre, elle est bien moins sujette aux fluctuations que les placements financiers. En outre, pour les investisseurs locatifs, il s’agit d’un placement permettant de protéger leurs revenus car les loyers des biens d’habitation, qui sont basés sur l’indice de référence des loyers (IRL), augmentent proportionnellement à l’inflation.

Le PTZ ne sera plus applicable aux maisons dès 2024

A partir de 2024, les personnes éligibles au prêt à taux zéro (PTZ) et désireuses de construire, acheter ou rénover leur maison individuelle pourraient ne plus bénéficier de ce crédit gratuit puisqu’il ne s’appliquerait désormais plus qu’aux lots de copropriété. Cette évolution de la législation serait une raison supplémentaire pour investir en 2023 car le prêt à taux zéro présente l’avantage non négligeable de permettre de financer sans intérêts un bien immobilier. Compte tenu du contexte, il semblerait logique que le gouvernement fasse un geste en renouvelant le prêt 0% en 2024.

Il est encore intéressant d’acheter

À ce jour, « il est toujours intéressant d’acheter pour les acquéreurs. Ils achètent à des prix plus bas et même si les taux ont monté, ces derniers restent bien en dessous de ceux de l’inflation » . Sans oublier que les emprunteurs devraient avoir la possibilité de renégocier les conditions de leur crédit quand les taux baisseront de nouveau. Les investisseurs locatifs profitent de loyers hauts et indexés sur l’inflation tandis que dans le même temps ils subissent moins les effets de la vacance locative du fait de la forte demande, indique Emmanuel Frattini.