HAUSSE DES TAUX D’INTÉRÊT : LA TRIBUNE DE MON EMPRUNT.COM

Hausse des taux : qu’en attendre au second semestre 2022 ? Tribune d’Arnaud Guilleux, fondateur de Monemprunt.com. 

Les cinq premiers mois de 2022 ont été marqués par une remontée notable des taux d’intérêt. Une tendance qui, à la vue d’un certain nombre d’indicateurs, a de grandes chances de se poursuivre dans les mois à venir. Concrètement, à l’heure où ces lignes sont écrites, chez Monemprunt.com, nous négocions auprès des banques des prêts compris entre 1,25 % à 1,60 % sur 25 ans. Avec une particularité notable – qui rend d’autant plus nécessaire l’expertise d’un courtier immobilier : l’existence de différences significatives de taux entre établissements bancaires (jusqu’à 0,40 %).

Taux directeurs, coût de refinancement et taux d’usure

Cette tendance est notamment liée à l’inflation que connaissent les Etats-Unis depuis plusieurs mois, et qui a conduit la Banque Centrale Américaine à augmenter ses taux. Un choix, soulignons-le, qui n’a pas (encore) été fait par la Banque Centrale Européenne : l’augmentation des taux observée n’est donc pas nourrie directement par la hausse des taux directeurs. En revanche, nos établissements bancaires se refinancent notamment auprès des Obligations Assimilables au Trésor 10 ans (OAT) qui sont en concurrence avec les obligations du Trésor Américain. Le résultat : le refinancement des banques progresse de manière continue.

Références des taux immobiliers, ces emprunts émis par l’État français ont connu une hausse significative en quelques mois : de 0 % en décembre 2021 à 1,46 % en mai 2022. Les banques n’ont encore répercuté que la moitié de cette hausse, soit 0,75 % – quand, pour un niveau similaire, les taux atteignaient 3 % en 2014… Cette répercussion encore limitée s’explique en partie par l’application du taux d’usure, soit le taux maximum auquel il est autorisé de prêter de l’argent en France. Intégrant le taux de prêt ainsi que le taux annuel effectif global (assurance, frais de dossier, frais de garantie, etc.), celui-ci s’établit aujourd’hui à 2,40 % sur 20 ans. Alors même qu’une nouvelle hausse est attendue au 1^er juillet prochain, le taux d’usure actuel limite d’ores-et-déjà la capacité de certains profils, à l’image des plus 45 ans, qui voient leur assurance augmenter. Une tendance à la hausse qui devrait être accentuée par la hausse de l’inflation en Europe. Il est donc est imaginable que l’on atteigne assez rapidement des taux proches de 2 % – soit un taux en forte hausse au cours des prochains mois, mais qui, rappelons-le, reste historiquement bas si on regarde quelques années en arrière.

Un impact direct sur le marché immobilier

Concrètement, 0,75 % d’augmentation sur 25 ans correspond à 75 euros supplémentaire de remboursement mensuel – sur la moyenne d’emprunt, soit 200 000 euros. Avec un passage à 1,50 % d’augmentation, tous les dossiers où le niveau d’endettement se révèle déjà problématique, à commencer par ceux des primo-accédants, vont se trouver exclus du crédit. En cause principalement : l’impossibilité édictée par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) de ne pas dépasser les 35 % d’endettement.

Chez Monemprunt.com, nous observons 8 % de taux de refus de crédit ces derniers mois, contre 4 % il y a un an. Un doublement similaire est observé chez nos confrères, certains communiquant même sur des taux de refus de 25 %. Dans ces conditions, le métier de courtier immobilier consiste, plus que jamais, à travailler sur les conditions d’accès à l’emprunt du client. Analyser son enveloppe, les leviers possibles pour faire accepter son dossier. Ce n’est que dans un second temps que les discussions portent sur les conditions de taux et d’assurances – un autre domaine à ne surtout pas négliger. Cela implique plus de temps à travailler les dossiers, en amont avec le client comme en aval avec les banques.

Des mesures pour préserver l’accès au crédit

Alors, que faire pour limiter des conséquences en chaîne ? Nous vivons actuellement une période d’atterrissage logique des taux de l’immobilier, la priorité est d’éviter tout choc. Pour éviter tout effet de seuil, il serait opportun d’adapter le taux d’usure tous les mois et non tous les trimestres. Un autre levier serait de revoir la restriction globale du financement. Or les difficultés actuelles tiennent davantage aux refus de banque qu’à la hausse des taux. La raison d’être des règles HCSF est de juguler la bulle immobilière qui, aujourd’hui, n’est plus un risque. Dès lors, la principale conséquence est aujourd’hui d’exclure les ménages les plus modestes : conserver cette règle des 35 % n’a pas de sens. Il convient donc de, soit faire évoluer le taux, soit garder un revenu résiduel – intégrer l’endettement, le fonctionnement de compte et ce qu’il reste pour vivre.

Etant donné ce contexte, est-ce le moment d’investir ? A cette question fatidique, je fais toujours la même réponse : parce qu’un investissement immobilier se place nécessairement dans le long terme, même en cas de taux à la hausse, on a toujours plus intérêt à investir qu’à louer ou ne rien faire… Il serait inopportun d’attendre une hypothétique baisse des prix. Si on est décidé sur un investissement, autant ne pas hésiter. Et se tourner vers un courtier immobilier dont l’expertise, notamment pour valoriser le dossier auprès de la banque et cibler l’établissement le plus avantageux, se révèlera, plus que jamais, décisive.