TOUR D’HORIZON DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER D’ENTREPRISE

Publié par jean christophe Collet le Mar 30, 2018

Rennes est la 7ème métropole au classement national de l’immobilier d’entreprise. Interview de Stéphane Dauphin, président de FNAIM 35 et directeur de l’agence Cushman & Wakefield (ex DTZ).

Quel regard portez-vous sur notre métropole ?

Notre Métropole change, évolue et se métamorphose. Les grands projets structurants dont nous parlons depuis quelques années sont enfin devenus réalités. La LGV nous rapproche de Paris. Le couvent des Jacobins dont nous sommes tous si fiers est enfin devenu un centre de congrès et la 2ème ligne de Métro desservira les principaux pôles tertiaires. Les investisseurs institutionnels ne s’y trompent pas et commencent à nous regarder différemment.

Comment se porte le marché de l’immobilier ?

Notre marché se conforte. Il incite quelques grandes sociétés à pérenniser leurs implantations localement en recrutant et en se structurant durablement sur de beaux ensembles immobiliers. Il est équilibré, par la qualité de ses parcs tertiaires et industriels mais aussi par la diversification des offres d’entrepôts logistiques.

Qu’en est-il de l’offre disponible ?

L’offre disponible avec 148 000 m2 enregistre une hausse de 10 % par rapport à 2016. Le centre-ville, le sud et le Nord se répartissent à part égale 26 % de l’offre globale. EuroRennes concentre la majorité de l’offre neuve disponible depuis un an et les lancements des immeubles en blanc prévus en livraison en 2019 se concentrent majoritairement sur ce nouveau quartier et Via Silva. À l’inverse des 4 dernières années, le stock de seconde main (immeubles anciens) augmente de 10%. Il représente désormais 64% de l’offre globale. La libération d’immeubles en 2018 par des sociétés se développant dans le neuf accentuera cette tendance.

La demande placée des bureaux correspond à l’ensemble des locations ou ventes à l’occupant (par opposition aux ventes à investisseur). Quel est le bilan sur ce marché ?

Le marché a progressé de près de 50 % en 3 ans passant de 71.000 m2 en 2014 à 109.000 m2 ce qui place Rennes parmi les 7 marchés les plus actifs en immobilier d’entreprise en France. Près de 38.000 m2 de comptes propres (une opération en compte propre est réalisée pour les besoins propres d’un utilisateur qui en est propriétaire) ont vu le jour en 2017. Parmi les plus significatifs, Orange va occuper 17.000 m2 sur Cesson, Avril 13.000 m2 sur Ker Lann. Radiance et Vivalto viennent compléter ce chiffre remarquable.

Quel est l’état de santé du marché des locaux d’activité (artisans, industrie) ?

Avec un stock légèrement inférieur à celui de l’année dernière, le marché des locaux d’activités confirme une dynamique initiée depuis quelques années. La répartition de ce stock est toujours composée en grande partie de petites surfaces, représentant environ 70 % du marché. Il est essentiellement localisé sur le sud et l’ouest de la métropole. Souvent composés de bâtiments obsolètes ou trop dédiés, ces locaux sont éloignés des standards requis par les process d’aujourd’hui. La demande placée poursuit sa progression et atteint en 2017 un record à 110 000 m2.

Evoquons les entrepôts…

Le stock a diminué de 20 % en 2017. Cette baisse s’explique essentiellement par la prise à bail et la reconduction de baux sur de grandes surfaces. L’offre d’entrepôts traditionnels est toujours localisée en grande partie sur l’est et le sud de la métropole. L’offre d’entrepôts frigorifiques est essentiellement localisée sur l’ouest (pour des raisons historiques de flux de marchandises agroalimentaires).

Qu’en est-il du marché de l’investissement ?

Boosté par EuroRennes et les constructions tertiaires sur les ZAC de la Courrouze et des Champs Blancs, l’offre d’investissement dans des immeubles de bureaux nouvelle génération a été abondante. Les investisseurs nationaux ou régionaux se sont positionnés très tôt sur ces actifs de qualité dans une métropole au dynamisme et à la croissance enfin reconnus. Le marché de l’investissement, pour occupation ou mise en location, d’immeubles tertiaires de seconde main a lui aussi été très actif en 2017 assurant aux acquéreurs des taux de rendement net nettement plus favorables que les placements financiers.

Quelles sont les perspectives pour 2018 ?

Attirer et séduire les entreprises d’autres territoires en misant sur la qualité des actifs tertiaires rennais proposés à l’investisse- ment et à la location seront, à n’en pas douter, les actions à privilégier en 2018 pour continuer à associer le dynamisme économique de notre métropole avec la réussite de son évolution tertiaire pour les besoins des entreprises et de l’emploi local.